قوانین مستاجر و مالک در ترکیه
مستاجر به طور قانونی به فردی اطلاق میشود که در ازای پرداخت مبلغ مشخصی در یک ملک اقامت میکند. در مقابل، مؤجر یا مالک، شخصی است که ملک خود را در قبال دریافت این مبلغ برای اقامت در اختیار مستاجر قرار میدهد. فرآیند اجاره یا اقامت از طریق یک قرارداد رسمی بین مؤجر و مستأجر انجام میشود که به آن قرارداد اجاره گفته میشود. این قرارداد شامل تمام اطلاعات شخصی طرفین (مستأجر و مالک) و همچنین مبلغ اجاره و سایر جزئیات مرتبط با ملک و بیمه آن است. هر یک از طرفین قرارداد، دارای حقوق و وظایفی هستند که باید محترم شمرده شوند. در این مقاله قصد داریم به بررسی حقوق مستأجر در ترکیه بپردازیم.
آنچه در این مقاله خواهید خواند
- حق و حقوق مستاجر درترکیه
- وظایف مستاجر در ترکیه
- شرایطی که صاحبخانه میتواند از مستاجر بخواهد ملک را تخلیه کند
- صاحب ملک در چه شرایطی نمیتواند مستاجر را از خانه خود بیرون کند؟
- تخلیه غیر قانونی مستاجر توسط صاحب ملک
- مقدار افزایش اجاره بهای قانونی در ترکیه
- اگر ملکی را خریداری کنیم که مستاجر داشته باشد، چگونه خواهد بود؟
حق و حقوق مستاجر درترکیه
حقوق مستأجر در ترکیه به شرح زیر است:
- عدم تعقیب کیفری برای تأخیر در پرداخت اجاره: در صورت تأخیر در پرداخت اجارهبها، مالک نباید بلافاصله اقدام به شکایت کند، بلکه باید فرصتی را برای مستأجر تعیین کند تا اجاره را پرداخت نماید.
- حق سکونت تا پایان قرارداد با امکان تمدید: مستأجر حق دارد تا پایان مدت قرارداد در ملک بماند و امکان تمدید قرارداد به مدت یک سال دیگر نیز وجود دارد.
- تعمیرات مورد نیاز ملک: در صورت وجود ایرادات در ملک که باعث خسارت به مستأجر میشود، مالک موظف به تعمیر آنها است. اگر مالک این عیوب را برطرف نکند و این عیوب مانع از یک زندگی طبیعی شوند، مستأجر حق فسخ قرارداد را دارد.
- بازپسگیری مبلغ دپوزیت: مستأجر حق دارد مبلغ بعیانه ای را که به مالک پرداخت کرده است، به شرط تحویل ملک بدون عیب و نقص، بازپس بگیرد.
- حقوق قراردادی مستأجر: هیچ بندی در قرارداد نباید ناقض مفاد قرارداد یا باعث ضرر مستأجر باشد.
وظایف مستاجر در ترکیه
پس از آشنایی با حقوق مستأجر، وظایفی که مستأجران باید به آنها عمل کنند نیز اهمیت زیادی دارد. در ترکیه، وظایف مستأجر به شرح زیر است:
مستأجر موظف است مشکلاتی را که توسط مدیریت شورای ساختمانی به وی اعلام میشود، به اطلاع صاحب ملک برساند. همچنین، تعهد دارد که اجارهبها را طبق قرارداد منعقده و بدون تأخیر پرداخت کند. محافظت از ملک و تمام وسایل و اقلام موجود در آن نیز بر عهده مستأجر است. در صورت بروز هر گونه نقص یا مشکلی که به خاطر استفاده نادرست از ملک رخ داده باشد، مستأجر باید آن را تعمیر و اصلاح کند. همچنین، مستأجر نباید بدون اجازه کتبی از مالک، تغییراتی در مشخصات ملک ایجاد کند. علاوه بر این، مستأجر نمیتواند ملک اجاره شده را به اشخاص ثالث اجاره دهد. با رعایت این وظایف، مستأجران میتوانند از ایجاد مشکلات قانونی و تعارضات با صاحب ملک جلوگیری کنند.
شرایطی که صاحب خانه میتواند از مستاجر بخواهد ملک را تخلیه کند
در صورت کوتاهی مستأجر در انجام وظایف محوله، صاحبخانه میتواند تقاضای تخلیه خانه را کند. مواردی وجود دارد که صاحب ملک میتواند مستأجر را ملزم به تخلیه خانه کند، این موارد به اختصار عبارتند از:
- انقضای مدت اجاره: با پایان یافتن مدت قرارداد اجاره، مالک میتواند تقاضای تخلیه منزل را مطرح کند.
- فروش ملک: مؤجر حق دارد در صورت تمایل به فروش ملک، از مستأجر بخواهد که خانه را تخلیه کند. با این حال، باید حداکثر ظرف مدت یک ماه از تاریخ انتقال مالکیت ملک، این موضوع را به مستأجر اطلاع دهد.
- تعمیرات یا بازسازی: مالک میتواند برای حفظ ارزش ملک، تعمیرات یا بازسازیهای لازم را انجام دهد. در این صورت، اجاره ملک به غیر از مستأجر قبلی ممنوع است و این ممنوعیت به مدت سه سال اعتبار دارد.
- تأخیر مکرر در پرداخت اجارهبها: در صورتی که مستأجر در پرداخت اجارهبهای ماهانه به طور مکرر تأخیر داشته باشد، مالک میتواند درخواست تخلیه ملک خود را داشته باشد.
- نیاز مالک یا بستگان درجه یک به ملک: اگر مالک برای سکونت خود یایکی از بستگان درجه یک خود به ملک نیاز داشته باشد، در خواست تخلیه خانه را داشته باشد در این صورت، حق ندارد ملک را به مدت سه سال به مستأجری غیر از مستأجر قبلی اجاره دهد.
البته بهتر است بدانید که طبق آخرین اعلام های دولت ترکیه، در دو سال اخیر با توجه به شکایاتی که بین موجر و مستاجر انجام شده دادگاه های ترکیه بیشتر به نفع مستاجرها رای صادر کرده اند و مستاجر از حمایت بیشتری برخودار است. مثلا اینکه: اگر مستاجر طبق وظیفه و قرار داد اجاره خود را به موقع پرداخت کند و مشکلی نداشته باشد میتواند بعد از پایان قرارداد خود طبق تعرفه دولت 25 درصد به کرایه مبلغ اجاره خود اضافه کند و به صاحبخانه پرداخت کند و از نظر دولت هم قابل تایید است و حتی نیاز صد در صدی به عقد قراداد دوباره ندارد.
مثلا اینکه: اگر صاحب ملک اعلام کند که خانه را برای خود و یا فرزاندان خود میخواهد و مستاجر خانه را تخلیه کند و بعد ها مشخص شود صاحب خانه دروغ گفته است باید مبلغ یک سال را به مستاجر به عنوان جریمه پرداخت کند
صاحب ملک در چه شرایطی نمیتواند مستاجر را از خانه بیرون کند
در صورتی که مستأجر به قوانین مندرج در قرارداد اجاره پایبند باشد و وظایف تعیینشده برای مستأجران در ترکیه را نقض نکند، صاحبخانه به هیچ وجه حق ندارد وی را از خانه خود بیرون کند. بدین ترتیب، مؤجر نمیتواند به طور غیرقانونی مستأجر را تخلیه کند؛ مگر اینکه دلیل موجهی برای این کار داشته باشد. دلایل موجه میتواند شامل مواردی همچون انقضای مدت اجاره، فروش ملک، نیاز به انجام تعمیرات اساسی، تأخیر مکرر در پرداخت اجارهبها، یا نیاز مالک یا بستگان درجه یک او به ملک باشد.با رعایت این قوانین، هم مستأجر و هم مؤجر میتوانند از حقوق خود محافظت کنند و از بروز اختلافات و مشکلات قانونی جلوگیری کنند.
مقدار افزایش اجاره بهای قانونی در ترکیه
سازمان آمار ترکیه اعلام کرده است که افزایش اجارهبها در اواخر سال ۲۰۲۲ تا به امروز میزان25% درصد تعیین شده است. این افزایش بر اساس میانگین نرخ تورم برای یک دوره ۱۲ ماهه محاسبه شده است. شایان ذکر است که هیچ صاحبخانهای نمیتواند میزان افزایش سالانه اجارهبها را بیشتر از این میزان تعیین کند؛ در غیر این صورت، مورد پیگرد قانونی قرار خواهد گرفت. در جریان باشید که شما حق دارید اگر تمایل دارید در خانه ای که هستید برای یک سال دیگر بمانید، میتوانید طبق تعرفه میزان افزایش را حساب کنید و به حساب شخص صاحبخانه واریز نمایید.
این قوانین به منظور حفظ حقوق مستأجران و جلوگیری از افزایش بیرویه اجارهبها وضع شدهاند و رعایت آنها برای تمامیصاحبین ملک الزامی است.
اگر ملکی را خریداری کنیم که مستاجر داشته باشد
همین جا باید اعلام کنیم که، تا جایی که میتوانید با توجه به قوانین موجر و مستاجر سعی کنید خانه ای را خریداری کنید که مستاجر نداشته باشد. اما اگر این اتفاق افتاد باید شرایط زیر را طی کنید.
در صورت وجود مستأجر در ملکی که خریداری شده، حقوق مالک جدید در قانون تعهدات شماره 6098 به صراحت قید شده است. بر این اساس، به عنوان صاحب ملک جدید از لحظه خرید خانه، شما طرف حساب قرارداد صاحب ملک سابق و مستأجر میشوید. در صورت وجود تبصره اجاره در سند، طبق قانون موظف به ادامه قرارداد اجاره تا پایان زمان آن هستید. در صورت عدم وجود تبصره در سند و تمایل به تخلیه منزل، باید حداکثر تا 1 ماه پس از انتقال سند به مستأجر اخطار ارسال نمایید. اگر ظرف مدت 1 ماه پس از انتقال سند مالکیت این اخطار را ارسال نکنید، به این معنی میباشد که قرارداد اجاره موجود را پذیرفتهاید. در صورت ارسال اخطار، مستأجر باید در پایان قرارداد اجاره یا در پایان 6 ماه اگر قرارداد بیش از 6 ماه باشد، خانه را تخلیه کند. در صورتی که تخلیه صورت نگیرد، میتوان علیه مستأجر دعوای تخلیه ارائه داد
سخن پایانی
هلدینگ حامی با بیش از ۱۰ سال سابقه درخشان در زمینه خدمات حقوقی و مهاجرتی، سرمایهگذاری و تامین مالی پروژههای ساختمانی در کشورهای ترکیه، قبرس شمالی، یونان و اسپانیا، از تجربه و تخصص خود برای رسیدن به اهداف شما استفاده میکند. ما از تیم متخصص و متعهدی تشکیل شدهایم که آماده ارائه بهترین خدمات به مشتریان عزیز هستند.
خدمات ما شامل ارائه مشاوره حقوقی، مهاجرتی، سرمایهگذاری و تامین مالی پروژههای ساختمانی در کشورهای ترکیه، قبرس شمالی، یونان، و اسپانیا میشود. با همکاری با ما، شما به بهترین شکل ممکن از فرصتهای سرمایهگذاری و مهاجرتی در این کشورها بهرهمند خواهید شد. جهت مشاوره و اطلاعات بیشتر از طریق شماره های موجود در وب سایت با ما در ارتباط باشید.
